Top

Evacuare. Pretenţii pentru îmbunătăţiri aduse imobilului proprietatea reclamantului.

Prin cererea introdusă la această instanţă de reclamanta M.E. împotriva pârâtului M.I. s-a solicitat instanţei ca prin hotărîrea judecătorească ce se va pronunţa să se dispună obligarea pîrîtului să-i lase în folosinţă imobilul, să evacueze spaţiul pe care îl ocupă fără nici o formă legală, precum şi obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii sale reclamanta a arătat că, prin certificatul de moştenitor nr. X/1988 a devenit unica moştenitoare a soţului său M.N., decedat la data de ….., înscris din care rezultă că fiii săi, inclusiv pîrîtul, au renunţat la moştenire.

A mai precizat că datorită mai multor neînţelegeri, în anii 2000-2001 a obţinut o hotărîre de evacuare şi întrucît pîrîtul a refuzat să execute o hotărîre definitivă, prin sentinţa penală nr. X/2004 a fost condamnat la şase luni de închisoare şi că în prezent pîrîtul ocupă fără drept imobilul în cauză, fiind de fapt tolerat să locuiască în acest imobil.

În dovedirea cererii sale reclamanta a depus la dosarul cauzei Titlul de Proprietate nr. X/1996, din care reiese că este proprietara imobilului format din X ha şi Y mp teren şi a unei construcţii aflată pe acesta, sentinţa penală nr. X/2001 pronunţată de Judecătoria Călăraşi, din care rezultă pîrîtul a fost condamnat pentru infracţiunea prev. de art. 271 al.2 C.p., decizia penală nr. X/2001 pronunţată de C.A. Bucureşti, decizia penală nr. X/2001 pronunţată de Tribunalul Călăraşi, un set de acte medicale (f.15-18), adeverinţa nr. Z/2006, certificat moştenitor nr. X/1988, sentinţa civilă nr. W/1999 pronunţată de Judecătoria Călăraşi, sentinţa civilă nr. M/1999, din care rezultă că părţile s-au mai judecat pentru evacuare, decizia civilă nr. X/1999, încheiere de încuviinţare a executării silite şi alte acte de executare silită.

Pîrîtul, în termen legal a formulat întîmpinare – cerere reconvenţională, prin care a solicitat respingerea acţiunii formulate de reclamantă şi obligarea acesteia la plata sumei de 2000 lei, reprezentînd c-valoarea îmbunătăţirilor aduse imobilului, arătînd că împreună cu fratele său M.G. îl posedă conform înţelegerii cu reclamanta.

În motivarea cererii reconvenţionale pîrîtul-reclamant a arătat că este fiul cel mare, dintr-un număr de 5 copii, rezultaţi din relaţia de familie a reclamantei-pîrîte cu defunctul soţ şi tată, decedat în anul X şi că unul din fraţii săi, M. G., care este bolnav de schizofrenie, de 5 ani se află în grija sa.

În susţinerea întîmpinării-cererii reconvenţionale, pîrîtul a propus proba cu interogatoriul reclamantei, martori şi raport de expertiză.

În şedinţa publică din data de ……., reclamanta a învederat că s-a mai judecat pentru evacuarea pîrîtului, iar în şedinţa publică din data de ……. pîrîtul a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat şi că Judecătoria Călăraşi a pronunţat sentinţa civilă nr. X/1999.

La termenul de judecată din …….., la cererea părţilor, instanţa a dispus ataşarea dosarului nr. X/1999, dosar în care părţile s-au judecat pentru îmbunătăţirile aduse de pîrît imobilului proprietatea reclamantei .

Soluţionând cauza prin sentinţa civilă nr. X/2006 Judecătoria Călăraşi a admis excepţia autorităţii de lucru judecat, invocată de pîrît şi a respins şi cererea reconvenţională formulată de pîrîtul reclamant.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta considerând-o nelegală şi netemeinică, motivat de faptul că instanţa de fond în mod greşit a admis excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de pârât întrucât acţiunea de evacuare fără a pune în discuţie titlul, nu se poate bucura de autoritatea de lucru judecat.

Tribunalul Călăraşi, soluţionând cauza prin decizia civilă nr. X din 2007 a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei civile nr. X/2006 pronunţată de Judecătoria Călăraşi, a desfiinţat în totalitate sentinţa iar cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe unde a fost înregistrată sub nr. O/2007 .

La primul termen de judecată pârâtul precizează că în anul 2003 s-a liberat din Penitenciar, că în următorul an, respectiv în perioada aprilie-decembrie 2004, la cererea reclamantei a împrejmuit terenul care se află în continuarea curţii cu un gard din şpalieri din beton şi sârmă, deoarece cel vechi era din lemn şi se deteriorase, că în luna septembrie a construit două porumbare, iar apărătorul pârâtului a precizat că sentinţa civilă nr.UNU/2001 pronunţată de Judecătoria Călăraşi în dosarul nr.X/2001 nu a fost pusă în executare şi nu solicită constatarea îmbunătăţirilor ce au făcut obiectul acestui dosar, ci numai a îmbunătăţirilor menţionate la acest termen şi în cererea reconvenţională. Faţă de această situaţie îşi precizează cererea reconvenţională în sensul că solicită obligarea reclamantei la plata c/val. îmbunătăţirilor constând în porumbare şi gard şi solicită efectuarea expertizei tehnico judiciare imobiliare, iar reclamanta se opune întrucât apreciază că cele două porumbare sunt demontabile şi recuperabile.

În cauză s-a efectuat un raport de expertiză tehnico judiciară imobiliară.

Analizând actele şi lucrările dosarului în raport de întreg materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarea situaţie de fapt.

În baza titlului de proprietate nr. 123/1996 emis de C.J.S.D.P.P.T. Călăraşi şi a certificatului de moştenitor nr.X/1988 emis de Notariatul de Stat Călăraşi reclamanta M.E. a devenit unica moştenitoare a imobilului situat în comuna——, judeţul Călăraşi, imobil compus din 1000 mp teren şi o casă construită din paiantă, învelită cu tablă şi formată din 4 camere şi anexe gospodăreşti, ca urmare a renunţării la cota de moştenire ce li se cuvenea de pe urma defunctului soţ şi respectiv tată a fiilor şi fiicelor: M.G., M. I., M. E. şi D. A. .

S-a mai reţinut că pârâtul M.I. (fiul reclamantei), întrucât nu a respectat altă hotărâre judecătorească de evacuarea obţinută de reclamantă, a fost condamnat la 6 luni închisoare, din care a executat 2 luni în arestul poliţiei, că după liberare, s-a întors în domiciliul reclamantei unde s-au înţeles bine timp de 3 ani, după care a început să-l „şicaneze” din nou.

Din declaraţiile martorilor audiaţi la propunerea reclamantei-pârâte, respectiv a numiţilor R.D. şi C.R., instanţa a reţinut că în primăvara anului 2004, cu acordul reclamantei, pârâtul-reclamant a făcut un gard împrejmuitor şi două porumbare în imobilul proprietatea reclamantei, iar din declaraţia martorei A.A., audiată la propunerea reclamantei, s-a reţinut că reclamanta a fost văzută în gară şi că i-a spus martorei că locuieşte în gară pentru că nu este primită de fiul său în imobil şi că bănuieşte că a fost izgonită de acesta „pentru că de bunăvoie nu pleacă nimeni” .

Din raportul de expertiză tehnico-judiciară efectuat în cauză instanţa a reţinut că valoarea actuală de circulaţie a gardului împrejmuitor este de 2.704 lei, iar a celor două porumbare este de 3.146 lei şi respectiv de 3.298 lei.

Faţă de situaţia de fapt reţinută instanţa urmează a admite atât acţiunea formulată de reclamanta M.E. cât şi cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant şi a dispune evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantei situat în comuna ——, judeţul Călăraşi şi a obliga reclamanta către pârât la plata sumei de 9.148 lei cu titlu de c/val. îmbunătăţiri aduse imobilului proprietatea reclamantei constând din 2 porumbare şi un gard.

Pentru a se pronunţa în acest mod, instanţa a avut în vedere că reclamanta se bucură de prerogativele conferite de dreptul de proprietate asupra imobilului, drept probat prin certificatul de moştenitor nr.X/1988.

Din acest motiv, reclamanta trebuie să-şi exercite cele 3 prerogative nestingherită de nimeni ( usus, fructus, abusus), însă datorită pârâtului nu se poate bucura de folosinţa definitivă şi netulburată a întregului imobil.

Pe de altă parte, dar nu în ultimul rând, pârâtul-reclamant are calitatea de „tolerat” şi nu are drept locativ şi cu atât mai puţin un drept real asupra imobilului, drept ce i-ar fi putut conferi folosinţa în parte a imobilului.

În concluzie, instanţa reţinând calitatea de proprietar asupra imobilului a reclamantei, respectiv de „tolerat” a pârâtului-reclamant, văzând şi dispoziţiile art.480 Cod civil a constatat acţiunea reclamantei întemeiată şi dovedită.

Întrucât probatoriul administrat în cauză a dovedit că pârâtul-reclamant este constructorul de bună credinţă a două porumbare şi un gard, a căror valoarea actuală de circulaţie a fost stabilită printr-un raport de expertiză tehnico judiciară, iar cererea de ridicare a acestor construcţii nu s-a făcut cu respectarea disp. art.132 C.p.c., instanţa urmează a obliga reclamanta către pârât la plata sumei de 9.148 lei cu titlu de c/val. îmbunătăţiri aduse imobilului proprietatea reclamantei constând în două porumbare şi un gard.

În baza art.276 C.p.c. urmează a compensa cheltuielile de judecată şi a obliga reclamanta către pârât la plata sumei de 615,7 lei cu acest titlu.

Împotriva acestei sentinţe a promovat apel reclamanta M.E. în ceea ce priveşte c/val. îmbunătăţirilor la care a fost obligată către pârât, întrucât aceste îmbunătăţiri au fost făcute fără autorizaţie de construcţie şi fără acordul ei, iar ridicarea construcţiilor se poate face cu multă uşurinţă.

Prin decizia civilă din …./2008 Tribunalul Călăraşi a admis apelul reclamantei M.E. şi a schimbat în parte sentinţa Judecătoriei Călăraşi, în sensul că a obligat reclamanta către pârât la plata sumei de 2000 lei cu titlu de c/val. materiale şi muncă pentru construirea a două porumbare şi un gard la imobilul proprietatea reclamantei, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Pentru a se pronunţa în acest mod Tribunalul Călăraşi a avut în vedere disp. art. 493 şi 494 Cod civil, trăgând concluzia că pârâtul are calitatea de constructor de rea credinţă.

Tribunalul Călăraşi a modificat şi c/val. îmbunătăţirilor întrucât prin cererea reconvenţională pârâtul a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 2000 lei Ron cu titlu de c/val. îmbunătăţiri aduse imobilului şi nu şi-a majorat niciodată pretenţiile deşi prin raportul de expertiză s-a stabilit că valoarea acestora este de 9.148 lei Ron.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs atât reclamanta M.E. cât şi pârâtul reclamant M.I. .

Prin decizia civilă nr.. 345…./R/2008 C.A.B. – secţia J civilă, a admis recursul pârâtului M.I. împotriva deciziei Tribunalului Călăraşi pe care a modificat-o în sensul că a respins apelul declarat de reclamanta M.E., ca nefondat şi a anulat ca netimbrat recursul acesteia.

Pentru a se pronunţa în acest mod instanţa C.A.B. a avut în vedere faptul că apelanta reclamantă M.E. nu a solicitat reducerea cuantumului despăgubirilor ci doar obligarea pârâtului la ridicarea construcţiilor, motivate de faptul că acestea au fost ridicate fără acordul său (deci cu rea credinţă) şi fără autorizaţie de construcţie.

Pe de altă parte, instanţa de apel nu a observat că la termenul din iulie şi respective noiembrie 2007, pârâtul reclamant şi-a precizat cererea reconvenţională în sensul că a solicitat obligarea reclamantei la plata c/val. îmbunătăţirilor constând în porumbare şi gard, sens în care a pretins efectuarea unui raport de expertiză pentru stabilirea valorii actuale de curculaţie a acestora.

Tocmai datorită acestor precizări cât şi a concluziilor raportului de expertiză, prima instanţă a obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 9148 lei cu titlu de despăgubiri civile, constând în 2704 lei c/val. gard împrejmuitor şi 3.146 lei şi resăectiv 3.298 lei c/val. două porumbare, iar apărătorul reclamantei nu a avut obiecţiuni la aceste valori, ci a solicitat doar ridicarea construcţiilor.

În aceste condiţii, instanţa C.A.B. a apreciat că în mod greşit tribunalul a reţinut că instanţa de fond a acordat ceea ce nu s-a cerut şi a redus cuantumul despăgubirilor la suma de 2000 lei şi tot în mod nelegal a stabilit că pârâtul este constructor de re credinţă, întrucât din probe a rezultat că reclmanta este mama pârâtului şi că în timpul edificării construcţiilor locuiau şi gospodăreau împreună, fiind evidente că cele două porumbare şi gardul au fost edificate cu acordul reclamantei.

De asemenea s-a apreciat că în mod just instanţa de fond a reţinut netemeinicia cererii reclamantei pentru ridicarea construcţiilor de către pârât întrucât acestea au fost ridicate cu bună credinţă, sens în care şi-au găsit aplicabilitatea disp. art. 494 alin.3 teza a II-a a C.p.c. .

În ceea ce priveşte lipsa autorizaţiei de construcţie, aceasta nu poate fi analizată în cadrul raporturilor juridice dintre reclamantă şi pârât, ci doar dintre acestea şi autoritatea administrativă, însă instanţa de fond nu a fost învestită cu o cerere din partea acestei autorităţi pentru ridicarea construcţiei, pretins a fi edificată fără autorizaţie.

Etichete:

Evacuare

Dosar nr.486/179/2008

Domeniu alocat : locuinte

Tip speta : sentinta civila

Data spetei : s.c. nr. 379/23.04.2009

Titlu: evacuare

Prin cererea adresata acestei instante la data de 16 mai 2008 si înregistrata sub nr. 486/179/2008 reclamanta T.G. a chemat în judecata pe pârâtul Z.P. , solicitând a se dispune evacuarea acestuia din imobilul proprietate personala , imobil situat în comuna Ceamurlia de Jos, jud. Tulcea.

În motivarea cererii reclamanta a învederat ca în data de 26.02.1992 s-a înteles cu B.Gh. din com. Ceamurlia de Jos, jud. Tulcea sa cumpere de la ea, casa mostenire de la parintii sai, acesta dându-i suma de 20000 lei vechi din totalul sumei de 50000 lei vechi, restul urmând sa-i primeasca de la acesta la perfectarea actelor, dar a mai primit nici un ban , iar B.Gh. a vândut imobilul, cu chitanta de mâna, pârâtului Z.P. .

A aratat reclamanta ca B.Gh. nu i-a achitat diferenta de bani, i-a vândut tot ce avea în curte si în casa, bunuri materiale, iar când l-a chemat la Notariatul Babadag pentru acte, acesta nu s-a prezentat, a luat-o la goana si nu a mai vrut sa-i dea restul de bani întrucât el vânduse imobilul pârâtului Z.P. cu chitanta de mâna, ea nefacând nici un act de proprietate, având doar actul de mostenire.

Reclamanta a mai aratat ca în chitanta pe care a facut-o cu B.Gh. în ziua de 26 februarie 1992, spune ca cine se razgândeste pierde avansul, cumparatorul pierde avansul iar vânzatorul pierde 1/2 din contravaloarea imobilului, ea însa nu s-a razgândit cu nimic, însa cum B.Gh. a decedat, l-a chemat în judecata pe Z.P. care locuieste în casa sa fara nici un drept si cu care nu a ajuns la nici o întelegere.

Cererea nu a fost întemeiata în drept.

În sustinerea cererii , reclamanta a depus la dosar copii ale certificatului de mostenitor nr. 316/05.101994, chitantei din 26.02.1992, chitantei din 20.03.2000, C.I. seria KL nr. 002278 T.G., certificatelor de deces seria D 9 nr. 149806 D.M. si seria D 5 nr. 821835 D. P. .

La data de 05 iunie 2008 a formulat întâmpinare pârâtul Z.P. prin care a solicitat respingerea actiunii principale având ca obiect „evacuare” ca neîntemeiata , iar pe calea cererii reconventionale a solicitat pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa constate ca este proprietar al imobilului casa de locuit si teren aferent, imobil situat în com. Ceamurlia de Jos, jud. Tulcea.

În motivare pârâtul a aratat ca a cumparat împreuna cu sotia sa, Z.N., de la B.Gh. în data de 20 martie 2000 un imobil casa de locuit si teren aferent, respectiv o casa construita din chirpici, acoperita cu stuf, fara curent electric, situatie în care vânzatorul B.Gh. le-a spus ca , la rândul sau, cumparase aceasta casa de la numita T.G., cu mai multi ani în urma.

Pârâtul a aratat ca a achitat suma de bani solicitata de catre vânzatorul B.Gh., mai putin cu 1 milion lei ROL, suma pe care a achitat-o ulterior si împreuna cu sotia sa a reparat casa, s-a racordat la reteaua de energie electrica , au locuit si locuiesc în acest imobil cu teren aferent în suprafata de cca. 1500 mp.

A mai aratat pârâtul ca dupa ce au facut actele cu B.Gh., ramânându-le de achitat suma de 1 milion lei ROL (i-au achitat acestuia si diferenta de bani), la scurt timp au fost contactati de reclamanta, însa, întrucât nu a fost la domiciliu, sotia sa i-a achitat reclamantei suma de 45000 lei ROL (rest de bani ce trebuia sa îi ia de la B.Gh. si pe care ei îi dadusera acestuia) încheind în acest sens si un act sub semnatura privata, urmând ca diferenta de 5000 lei ROL sa îi achite reclamantei la întocmirea actelor în forma autentica, respectiv la data de 15 septembrie 2000 conform înscrisului numit Chitanta, act ce a fost încheiat în prezenta unor martori asistenti.

În dovedirea cererii reconventionale , pârâtul reconvenient a depus copia înscrisului numit „chitanta”, copia chitantei din 26.03.1992, copia chitantei din 20.03.2000, copia chitantei din 26.02.1992.

La data de 06.06.2008, reclamanta pârâta a solicitat desemnarea unui aparator din oficiu, motivând ca nu are posibilitati financiare pentru a-si angaja un aparator, depunând în sustinerea cerii sale copia cuponului de pensie si certificat de atestare fiscala pentru persoane fizice privind impozitele si taxele locale nr. 8418/24.06.2008 cu care a facut dovada ca are o pensie în cuantum de 164 lei si nu figureaza în evidentele fiscale ca având bunuri impozabile .

Fata de cererea reclamantei si a actelor depuse în dovedirea acesteia , reclamanta T.G. a beneficiat de ajutor public judiciar în forma asistentei prin avocat, în speta a fost desemnat de catre Baroul Tulcea ca avocat Stefanescu Mihai.

În sedinta de judecata din data de 02 octombrie 2008, reclamantei pârâte i-a fost luat un interogatoriu de catre pârâtul – reconvenient , ocazie cu care reclamanta pârâta a recunoscut ca în imobilul casa de locuit si teren aferent , imobil situat în com. Ceamurlia de Jos, jud. Tulcea , casa acoperita cu stuf si construita din chirpici, s-a nascut si a locuit pâna la vârsta de 30 de ani, iar din data de 26 februarie 1992, data încheierii înscrisului denumit chitanta, cu B.Gh., a locuit la Calarasi.

A mai aratat reclamanta pârâta ca de la momentul încheierii înscrisului „chitanta” – datat 26.02.1992, B.Gh., nu a locuit în acest imobil, ulterior l-a vândut numitului Fulga si apoi pârâtului Z., iar în urma cu 7 ani a aflat de la lumea din sat ca pârâtul Z.P. a cumparat acest imobil.

Reclamanta pârâta nu a recunoscut ca, împreuna cu av. Stefanescu Mihai , l-a contactat pe pârât pentru a-i mai achita niste bani, reprezentând o diferenta din pretul ce trebuia sa i-l achite B.Gh. si nu stie cine a achitat taxele si impozitele aferente imobilului casa de locuit si teren aferent ce face obiectul prezentei cauze, în ultimii 16 ani.

Reclamanta pârâta a recunoscut ca a primit în anul 1992 de la B.Gh. suma de 20000 lei, ulterior a primit suma de 25000 lei, iar de la Z.P. nu a primit nici un ban.

În aceeasi sedinta de judecata instanta a dispus a se lua un supliment de interogatoriu reclamantei pârâte care a aratat ca l-a actionat în judecata pe pârâtul Z.P. în anul 2008, desi aflase în urma cu 7 ani ca acesta cumparase casa de la B.Gh. , întrucât în toata aceasta perioada, ea s-a întâlnit cu pârâtul pentru a rezolva problema casei dar nu a gasit întelegere din partea lui, din contra i se adresau injurii.

Reclamanta nu a recunoscut ca în anul 1992 ar fi încheiat o chitanta cu pârâtul prin care îi vindea casa acestuia cu suma de 50000 lei din care primise suma de 45000 lei, precizând ca actul care i s-a prezentat, de la pagina 17 din dosar, nu are semnatura sa.

A mai aratat reclamanta ca nu l-a chemat în judecata pe B.Gh. pentru a rezolva problema casei pe care i-a vândut-o acestuia, întrucât el îi tot promitea ca vor rezolva problema dar nu s-a tinut de cuvânt, odata chiar a luat-o la goana de la poarta.

Instanta a dispus audierea în calitate de martori a numitilor Pârvu Iulian si Craciun Elena, cele doua persoane mentionate în actul intitulat chitanta , aflat la dosarul cauzei la pagina 17, act ce nu a fost recunoscut de catre reclamanta.

În sedinta de judecata din data de 13.11.2008 a fost audiat martorul P.I. care a declarat ca nu a fost de fata la încheierea actului numit chitanta aflat la fila nr. 17 a dosarului , acest act crede ca l-a semnat ulterior si crede ca este semnatura sa.

A mai declarat martorul ca stie ca Z.P a cumparat un imobil casa de locuit de la B.Gh, dar nu mai stie cu ce suma, crede ca 10000 lei, nu-si aduce aminte cu exactitate dar stie ca T.G. i-a vândut imobilul în litigiu lui B.Gh. cu suma de 50000 lei, dar T.G. nu a primit toti banii de la acesta si mai avea de primit , din auzite , 5000 lei.

Martorul nu cunoaste cine este numita C.E., el semnând chitanta la îndemnul lui T.G., exprimându-si acordul sau ca actualii locatari ai casei, adica Z.P. , sa-i mai plateasca lui T.G. suma de 5000 lei. De fata când reclamanta i-a dat sa semneze aceasta chitanta se mai afla si sotia sa P.L., chitanta fiind într-un sigur exemplar, iar de la sotia lui Z.P., Z.N. a aflat ca acest act a fost scris de ea si reprezenta acordul familiei Z. de a achita suma de 5000 lei lui T.G..

Martorul a declarat ca este ruda cu reclamanta si pentru ca aceasta venea foarte des în casa sa, stia foarte bine situatia, cui i-a vândut casa, cunostea ca era un termen scadent pâna la care trebuia achitata suma reclamantei dar nu stie daca i-au fost dati acesti bani, iar pentru ca pârâtul era cel care locuia în imobil , i s-a parut corect ca Z.P. este cel care trebuie sa dea suma de bani lui T.G., desi casa fusese cumparata de la B.Gh. si nu stie de ce reclamanta nu i-a cerut diferenta de pret a casei, firesc fiind ca acesta sa-i fi dat suma de bani, el fiind cumparatorul.

A mai declarat martorul ca nu stie cu exactitate anul, dar crede ca se apropie de 10 ani de când pârâtul a cumparat casa de la B., iar acestei case, Z.P. i-a adus îmbunatatiri, iar când s-a întocmit chitanta de la pag. 17 din dosar , T.G. stia ca proprietar al casei era Z.P., în localitate cunoscându-se ca Z. a cumparat casa de la B. si ca el este proprietarul casei atât timp cât a si renovat aceasta casa, iar el îl considera proprietar. Casa pe care a vândut-o reclamanta a apartinut parintilor acesteia si a fost vânduta dupa ce a murit mama reclamantei, iar când aceasta a înstrainat imobilul lui B., locuia la Calarasi.

Martora C.E. nu a mai fost audiata având în vedere ca a fost prezenta în sala de judecata în timpul audierii martorului P.I..

Martorul M.V., martor propus de pârâtul reconvenient a declarat ca locuieste în loc. Ceamurlia de Jos si a fost vecin cu parintii reclamantei, din auzite stiind ca reclamanta a vândut casa lui B.Gh., care o luase pentru a locui ciobanii, întrucât B. avea oi, iar dupa ce a vândut oile, nemaiavând nevoie de casa a vândut-o lui Z.P., în anul 2000.

Martorul a declarat ca aceasta casa era distrusa în proportie de 80%, avea un acoperis de stuf dar distrus, ploua înauntru, nu avea energie electrica si nici apa, iar pârâtul a adus o serie de îmbunatatiri acestei case, a învelit-o cu enternita, a facut baie, a renovat camerele, dar nu stie câte camere are casa, iar dup ce a murit B.Gh., reclamanta vrea casa înapoi si crede ca exista o influenta datorata faptului ca un italian cumpara terenuri la ei în localitate cu sume mari, iar casa are si teren aferent, nu stie cu exactitate dar crede ca 2000-3000 mp.

A mai declarat martorul ca pârâtul este perceput în localitate ca proprietar al acestei case, el muncind pe santiere ca sa-si cumpere si sa renoveze aceasta casa , ce se afla în paragina atunci când a cumparat-o de la B., pentru ca ciobanii care s-au perindat prin aceasta au pus pe foc lemne si eu au distrus casa.

În aceeasi sedinta de judecata din data de 04 decembrie 2009 a fost audiat cel de-al doilea martor, propus de pârâtul reconvenient, B.V., din declaratia caruia instanta retine ca este vecin cu Z.P. , nu retine dar crede ca dupa anul 1990 B.Gh. a cumparat de la T.G. casa de locuit , pe care acesta a folosit-o pentru muncitorii sai, iar ulterior casa a fost cumparata de Z.P. de la B.Gh. , casa care nu avea acoperis, era într-o stare avansata de degradare, erau doar chirpici, tencuiala cazuse, pârâtul i-a adus o serie de îmbunatatiri, a cimentuit-o, a construit o baie, i-a pus gresie, mozaic.

Martorul a declarat ca pâna la moartea lui B.Gh., reclamanta nu a venit niciodata sa-si revendice casa si considera ca reclamanta vrea sa vânda pamântul la niste italieni care cumpara pamânt cu sume foarte mari de bani în localitate, dar pârâtul este cunoscut în localitate ca proprietar al casei, el i-a dat banii pe casa lui B.Gh., iar din auzite stie ca B.Gh. trebuia sa-i dea lui T.G. suma de 5000 lei pentru a întocmi contractul de vânzare – cumparare, dar nu cunoaste daca i-a dat acesti bani.

Depozitiile celor doi martori sub aspectul ca Z.P. este recunoscut în localitatea Ceamurlia de Jos ca proprietar al casei se coroboreaza si cu adeverinta nr. 3590/01.10.2008 eliberata de Primaria Comunei Ceamurlia de Jos din care rezulta ca în evidentele acesteia , în speta, registrele agricole, la pozitia 34 vol. II, figureaza Z.P. , cu o casa de locuit, precum si cu copia din registrul agricol vol . II poz. 34, unde este înscris Z.P. – cap gospodarie, Z.N. – sotie, Z.G. – fiica si unde se mentioneaza ca B.Gh. i-a vândut casa lui Z.P..

Pârâtul reconvenient Z.P. a solicitat proba cu expertiza având ca obiective, identificarea imobilului casa de locuit si teren aferent, situat în com. Ceamurlia de jos, stabilirea vecinatatilor si stabilirea valorii de circulatie, proba ce i-a fost admisa de instanta.

Raportul de expertiza efectuat în cauza de expert M.R. a relevat ca imobilul în litigiu este amplasat în zona periferica a intravilanului com. Ceamurlia de Jos, având o valoare de circulatie, exclusiv îmbunatatiri de 135463,11 lei RON , iar valoarea îmbunatatirilor fiind de 47884,82 lei RON.

La data de 05 martie 2009 reclamanta T.G. a depus la dosar un înscris din care rezulta ca este de acord cu raportul de expertiza efectuat în cauza , fiind de acord ca pârâtul Z.P. sa devina proprietarul imobilului pentru ca a facut îmbunatatiri la acesta si locuieste în imobil, dar cu obligarea pârâtului reconvenient la plata sumei de 135463,11 lei.

În sedinta de judecata din data de 05 martie 2009, atât aparatorul din oficiu al reclamantei, avocat Mihai Stefanescu cât si aparatorul pârâtului reconvenient, avocat Claudiu Matei, au învederat ca aceasta cerere precizatoare a actiunii introductive este tardiv formulata, iar instanta a respins cererea ca tardiv formulata fata de disp. art. 132 al. 1 c.pr.civila.

Cauza a fost luata în pronuntare la data de 05 martie 2009 si repusa pe rol pentru a se face adresa Primariei Comunei Ceamurlia de Jos , daca B.Gh. este decedat, în caz afirmativ sa fie comunicata o copie de pe certificatul de deces al acestuia si o copie de pe Anexa 1 pentru a fi introdusi în cauza mostenitorii.

Primaria Comunei Ceamurlia de Jos a comunicat ca B.Gh. a decedat în mun. Constanta, înaintând o copie a certificatului de mostenitor cu împarteala nr. 74/2008, din care rezulta ca mostenitori legali sunt B.E. si B.S..

Urmare a acestui înscris au fost citati în calitate de pârâti B.E. si B.S..

Din analiza certificatului de mostenitor susmentionat rezulta ca imobilul în litigiu nu a facut parte din masa succesiunii .

La data de 26 martie 2009, reclamanta si-a precizat si completat actiunea în sensul ca întelege sa cheme în judecata în calitate de pârâti pe B.E. si B.S. , solicitând evacuarea pârâtului Z.P. din imobilul în litigiu în principal , iar în subsidiar obligarea celor doi pârâti B. la suma de 5000 lei diferenta pret, actualizata începând cu data de 26.03.2002 si pâna la achitarea ei.

Fata de disp.art. 132 al. 1 cod pr. civila care stipuleaza ca la prima zi de înfatisare instanta va putea da reclamantului un termen pentru întregirea sau modificarea cererii , precum si pentru a propune noi dovezi, instanta constata ca precizarea si completarea actiunii formulata de reclamanta T.G., prin avocat Stefanescu Mihai, a fost înregistrata la data de 26 martie 2009, iar actiunea introductiva a fost înregistrata pe rolul instantei la data de 16 mai 2008, fiind astfel tardiv formulata, motiv pentru care o va respinge ca atare.

Actiunea în evacuare este admisibila doar atunci când raporturile juridice dintre parti izvorasc din contracte de locatiune , în toate celelalte cazuri actiunea în evacuare fiind inadmisibila, partea având la îndemâna o actiune reala pentru apararea dreptului sau de proprietate, respectiv actiunea în revendicare.

În speta de fata , reclamanta T.G. nu mai este proprietara bunului imobil situat în localitatea Ceamurlia de Jos, jud. Tulcea, bun din care solicita evacuarea pârâtului Z.P., nu mai are posesia bunului imobil , iar între ea si pârât nu exista nici un contract de locatiune , iar pârâtul Z.P. i-a opus reclamantei o chitanta – act sub semnatura privata cu care a facut dovada ca în anul 2000 a cumparat imobilul mai sus mentionat de la o terta persoana , in speta B.Gh., care la rândul sau cumparase imobilul de la reclamanta.

Fata de aceste considerente urmeaza a respinge actiunea reclamantei T.Gh. ca inadmisibila.

Pârâtul reconvenient Z.P. a solicitat prin cererea reconventionala sa se constate ca este proprietar al imobilului casa de locuit si teren aferent , imobil situat în com. Ceamurlia de Jos, jud. Tulcea.

Potrivit art. 111 cod pr. civ. partea care are interes poate sa faca cerere pentru constatarea existentei sau neexistentei unui drept. Cererea nu poate fi primita daca partea poate cerere realizarea dreptului. Calea actiunii în constatare poate fi utilizata de catre proprietarul care se afla în posesia unui bun atunci când îi este necesara o hotarâre judecatoreasca prin care sa i se recunoasca si sa i se consolideze dreptul , în caz ca îi este contestat.

Fata de întreg probatoriul administrat în cauza de catre Z.P., instanta retine ca acesta a facut dovada ca din anul 2000 este proprietarul imobilului casa de locuit situat în localitatea Ceamurlia de Jos , jud. Tulcea, imobil pe care l-a cumparat de la B.Gh. , ca din anul 2000 si pâna în prezent a locuit si locuieste în acest imobil , motiv pentru care instanta urmeaza a constata ca actiunea este admisibila.

Având în vedere ca pârâtul reconvenient a facut dovada ca a cumparat doar un imobil casa de locuit de la B.Gh., fara teren, pe cale de consecinta, instanta va admite cererea reconventionala în parte si va constata ca pârâtul reconvenient Z.P. este proprietar al imobilului casa de locuit, situat în com. Ceamurlia de Jos , jud. Tulcea, asa cum a fost individualizat în raportul de expertiza M.R..

Tinând cont de dispozitiile OUG nr. 51/2008 , instanta va fixa un onorariu avocat oficiu în cuantum de 500 lei reprezentând asistenta juridica din oficiu, acordata de av. Stefanescu Mihai, pentru reclamanta T.G., onorariu ce va fi suportat din fondurile Ministerului Justitiei si Libertatilor Cetatenesti.

Urmeaza a lua act ca partile nu au solicitat cheltuieli de judecata.

Etichete:

Evacuare

Sedinta publica din data de 24 martie 2009

Sentinta civila nr.916

Sub numarul … din …. s-a înregistrat pe rolul acestei instante cererea formulata de catre reclamanta …., cu sediul în …., prin care solicita ca în contradictoriu cu pârâta …, domiciliata în ….., sa se dispuna evacuarea acesteia din imobilul situat la adresa de domiciliu.

În motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca imobilul respectiv si terenul pe care acesta a fost construit apartine domeniului public de interes local, fiind transmis prin Hotarârea nr…. a Consiliului Local …. în administrarea ….. A mai precizat reclamanta ca în respectivul imobil a functionat si continua sa functioneze …, structura aflata în subordinea …., iar în prezent se afla în derulare un contract de executie în vederea amenajarii si extinderii imobilului. S-a mai precizat ca pârâta ocupa în mod abuziv o parte din respectivul imobil, înca înainte de transmiterea acestuia în administrarea autoritatii vamale si ca refuza sa-l paraseasca desi i s-a solicitat în mod repetat acest lucru.

În probatiune, reclamanta a depus la dosarul cauzei, în fotocopie, Hotarârea nr……, un proces-verbal de predare-primire, mai multe adrese, un contract de executie, un contract de închiriere, alte acte (filele … si …).

Actiunea este scutita de plata taxelor de timbru.

Pârâta …, a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei ca inadmisibila, aratând ca evacuarea este o actiune specifica raporturilor juridice de locatiune, nefiind deci aplicabila raporturilor dintre parti, întrucât reclamanta nu are calitatea de locator si nici pârâta pe aceea de locatar al imobilului. A mai precizat pârâta ca dreptul de proprietate asupra imobilului apartine …., iar reclamanta are doar un drept de administrare. De asemenea, pârâta a mentionat faptul ca locuieste în imobil din anul … iar sotul sau a fost angajat al …. îmbolnavindu-se tocmai din cauza activitatii desfasurate si ca nu are posibilitatea procurarii unei alte locuinte. Pentru aceste motive, pârâta a precizat ca dreptul reclamantei nu poate fi aparat decât pe calea unei actiuni în revendicare.

Totodata, pârâta a solicitat ca, în subsidiar, actiunea reclamantei sa fie respinsa ca nefondata aratând ca în trecut a avut calitatea de chiriasa a …. iar ulterior a locuit în imobil cu acordul …. A mai precizat pârâta ca executarea unor lucrari de amenajare si extindere la acel imobil nu este împiedicata de faptul ca locuieste acolo, apartamentul pe care îl ocupa fiind foarte mic, raportat la totalul suprafetei construita.

În aparare, pârâta a solicitat si instanta a încuviintat luarea unui interogatoriu reclamantei, interogatoriul fiind depus la fila …. iar raspunsurile reclamantei au fost atasate la filele ….. De asemenea, pârâta a depus, prin intermediul avocatului ales, fotocopii de pe mai multe chitante (fila …).

Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta constata ca actiunea reclamantei este întemeiata. Astfel, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezulta ca în prezent imobilul în litigiu se afla în domeniul public al statului, fiind dat în administrare reclamantei prin Hotarârea nr……… În acest imobil functioneaza …. iar pârâta ….. nu are nici un titlu locativ, între proprietarul imobilului si pârâta nefiind încheiat nici un contract care sa confere drepturi locative pârâtei, asa cum rezulta din adresa emisa de catre …., la solicitarea instantei (fila …..). Este adevarat ca în trecut pârâta a avut calitatea de chiriasa a respectivului imobil însa aceasta calitate nu mai subzista în prezent, pârâta locuind în imobil doar în calitate de tolerata, asa cum rezulta de altfel chiar din întâmpinarea depusa de catre aceasta.

Faptul ca reclamanta nu are calitatea de proprietar al imobilului nu are nici o relevanta cât timp imobilul se afla în administrarea reclamantei iar actiunea în evacuare nu constituie un act de dispozitie ci unul de administrare a patrimoniului, act care poate fi facut nu doar de catre proprietar ci si de titularul unui alt drept real, asa cum este reclamanta.

De asemenea, sustinerile pârâtei din cuprinsul întâmpinarii, în sensul ca evacuarea este o actiune specifica raporturilor de locatiune, nu au nici un suport juridic, motiv pentru care actiunea reclamantei este admisibila, problema admisibilitatii sau inadmisibilitatii actiunii neavând caracterul unei exceptii ci urmând a primi rezolvare o data cu fondul cauzei. În aceeasi ordine de idei, sunt neîntemeiate sustinerile pârâtei ca reclamanta îsi putea valorifica dreptul printr-o actiune în revendicare, pârâta contrazicându-se de altfel, cât timp sustine, pe de o parte, ca reclamanta nu are calitatea de proprietar al imobilului, iar pe de alta parte sustine ca reclamanta ar fi putut promova o actiune în revendicare, actiune care apartine doar celui care se pretinde proprietar.

Prin urmare, atât timp cât reclamanta are un titlu valabil care îi confera dreptul de a folosi imobilul în litigiu iar pârâta are doar calitatea de tolerat în acel imobil, actiunea reclamantei este întemeiata. În acest sens, faptul ca pârâta nu are o alta locuinta sau ca a primit promisiuni din partea ….. ca nu va fi evacuata, nu pot avea bineînteles nici o consecinta juridica.

Având în vedere aceste considerente, instanta urmeaza sa admita actiunea formulata de catre reclamanta …. în contradictoriu cu pârâta …, având ca obiect evacuare.

Va dispune evacuarea pârâtei din imobilul situat în ……

Etichete:

Evacuare

Sentinta civila nr.623

Sedinta publica de la 24 februarie 2009

Asupra prezentei actiuni civile :

Prin cererea adresata instantei, înregistrata sub nr…………../327/2008 reclamanta ………. în contradictoriu cu pârâtul ……………. a solicitat evacuarea acestuia din imobilul situat în loc. Chilia Veche jud.Tulcea, proprietatea reclamantei.

În motivarea cererii arata reclamanta, în esenta, ca promovarea prezentei actiuni a fost determinata de conduita pârâtului, care este fiul reclamantei si care pe fondul consumului frecvent de alcool devine violent fizic si verbal fata de reclamanta, ceea ce a afectat grav relatiile dintre parti si face imposibila convietuirea acestora în acelasi imobil.

Cererea este motivata în drept, pe disp. art.480-481 Cod civil si art.61 din Legea nr.114/1996, iar în sustinere au fost atasate înscrisuri .

În cauza au fost audiati martori si a fost administrata proba cu interogatoriu si înscrisuri.

Pârâtul a depus întâmpinare si cerere reconventionala solicitând în principal respingerea actiunii si în subsidiar daca se admite actiunea în evacuare sa i se permita acestuia sa locuiasca în imobilul mamei sale.

Analizând actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele :

Potrivit dispozitiilor art.480 C. civ. „proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru în mod exclusiv si absolut, însa în limitele determinate de lege”.

Rezulta ca proprietarul are dreptul sa foloseasca si sa dispuna de bunul sau cum doreste.

În cauza de fata imobilul în care locuieste reclamanta este detinut în baza certificatului de mostenitor nr.118/13.12.2005 mostenit de la defunctul sau sot, în cota de 1/1, prin renuntarea la mostenire a fiilor, printre care si pârâtul.

Depozitiile martorilor audiati în cauza la propunerea pârâtei sunt irelevante, aspectele aratate fiind cunoscute de martori numai din spusele reclamantei.

Dimpotriva martorii propusi de pârât combat sustinerile reclamantei în sensul ca nu confirma o stare conflictuala între reclamanta si pârât, ci dimpotriva arata ca acesta a efectuat reparatii la imobilul în care locuieste cu mama sa evitând astfel degradarea acestuia si au convietuit în liniste fara ca vreunul sa provoace scandaluri din cauza consumului de alcool.

Cu privire la obiectul actiunii, întemeiata pe disp. art. 480-481 c. civ., acesta este specific actiunii în revendicare care este actiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar, actiune reala, deci, prin care reclamantul cere instantei de judecata sa i se recunoasca dreptul de proprietate asupra unui bun determinat si, pe cale de consecinta, sa-l oblige pe parat la restituirea posesiei bunului.

Spre deosebire de actiunea in revendicare, actiunea in evacuare, este specifica raporturilor juridice de locatiune, adica acelor raporturi prin care o parte, numita locator, s-a obligat sa procure celeilalte parti, numita locatar, folosinta pe timp determinat a unui bun individual determinat si neconsumptibil in schimbul unei sume de bani, numita chirie.

Asemenea raporturi juridice au ca efect translatiunea folosintei unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândeste drepturi reale asupra bunului, având obligatia restituirii acestuia.

Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locatiunii sunt raporturi de obligatii.

In cauza de fata, intre reclamanta si parat nu au existat raporturi de obligatii derivate din locatiune, ci raporturi de drept real constând in exercitarea fara drept de catre parat a posesiei asupra imobilului proprietatea reclamantei.

Ca urmare, dreptul real de proprietate al reclamantei nu poate fi aparat decât pe calea actiunii in revendicare, nicidecum pe calea actiunii in evacuare.

Fata de cele ce preced, instanta apreciaza cererea promovata ca nefondata urmând a o respinge în acest temei.

Etichete:

Evacuare

SENTINŢA CIVILĂ NR. 763 din 10 martie 2009

Prin cererea adresată acestei instanţei şi înregistrată sub nr…/327/2008 reclamantul … Ion a chemat în judecată pârâtul … Dumitru pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună evacuarea acestuia din imobilul situat în municipiul Tulcea, str. Stâncilor …, imobil pe care-l ocupă fără drept, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamantul arată că este proprietarul imobilului situat în Tulcea, str. Stâncilor …, şi i-a permis pârâtului care este fratele său să locuiască provizoriu în imobil până la rezolvarea unei probleme legate de apartamentul proprietatea sa.

Se arată că înţelegerea cu pârâtul a fost verbală şi prevedea un termen de o lună, termen care a fost depăşit de mult împlinindu-se aproximativ 6 luni de când pârâtul locuieşte în acest imobil.

Arată reclamantul că pârâtul se manifestă violent, este recalcitrant şi provoacă în permanenţă scandal.

În drept au fost invocate disp. art.480 C.civ.

Reclamantul a depus la dosarul cauzei înscrisuri, în dovedirea acţiunii reclamantul a solicitat încuviinţarea probei cu martori, instanţa încuviinţând proba solicită considerând-o utilă, concludentă şi pertinentă soluţionării cauzei, fiind audiată martora Costea Cristina.

Pârâtul legal citat nu a formulat întâmpinare şi u a solicitat robe în apărare.

Examinând cauza, instanţa reţine următoarele:

Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat subnr.1580/14 august 1985 se reţine că reclamantul este proprietar asupra imobilului situat în Tulcea, str. Stâncilor, ….

Prin urmare, reclamantul a făcut dovada că este proprietarul imobilului mai sus menţionat.

Împrejurarea că pârâtul locuieşte în imobilul proprietatea reclamantului nu îi conferă decât calitatea de tolerat.

Potrivit art.480 C.Civ. proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, în limitele determinate de lege. Rezultă că proprietarul are dreptul sa folosească şi să dispună de bunul său după cum doreşte.

Din nici o probă administrată nu a rezultat că pârâtul ar avea un drept locativ sau un alt drept care să justifice prezenţa lui în imobil.

In lipsa unui titlu sau a unei convenţii, pârâtul nu are un drept care să îi confere posibilitatea legală de a ocupa acel spaţiu.

Aşa fiind, reclamatul este îndreptăţit să solicite evacuarea pârâtului, urmând să fie admisă cererea şi să se dispună evacuarea pârâtului din imobilul proprietatea reclamantului, urmând a fi obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 1010,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Etichete:

Evacuare

SENTINŢA CIVILĂ NR. 440 din 10 februarie 2009

Prin acţiunea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. …/327/2007 reclamanţii … şi … au chemat în judecată pe pârâţii … şi … … pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună evacuarea necondiţionată a pârâţilor din imobilul cu număr top 707 situat în comuna …, jud. Tulcea, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii , reclamanţii au arătat că potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat la B.N: Ene Frosina sub nr. 698 din 22.03.2007 au dobândit imobilul situat în intravilanul comunei Somova, jud. Tulcea având o suprafaţă de 1429,90 mp şi casă de locuit .

Învederează reclamanţii că după ce au devenit proprietarii acestui imobil s-au deplasat în comuna Somova pentru a intra în drepturile cuvenite, au fost ameninţaţi de către pârâţi care locuiesc în această casă fără nici un drept legal , că nu au voie să intre pe nuda proprietate refuzând să părăsească imobilul . De altfel, pârâţii au avut acelaşi comportament şi după notificarea înaintată de către reclamanţi la data de 12.04.2007, prin intermediul BEJ. Vlad Irinel fiind nevoit astfel să apeleze la instanţa de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile Legii 114/1996, art. 242 şi 247 c.proc.civ.

S-au depus de către reclamanţi, în dovedirea acţiunii, înscrisuri la dosarul cauzei .

Pârâţii legal citaţi, au depus cerere reconvenţională în conţinutul căreia au solicitat în contradictoriu cu reclamanţii pârâţi .. şi .. şi cu pârâţii … şi … , ieşirea din indiviziune a pârâţilor …şi … cu privire la imobilul situat în comuna … , jud. Tulcea înscris în C.F: nr. 966/N/ Somova cu număr topografic 707 format în totalitate din suprafaţa de 1429, 90 mp teren şi casă de locuit construită din ceamur, acoperită cu tablă compusă din două camere, desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare între pârâţii- reclamanţi … în calitate de cumpărători şi … în calitate de vânzătoare pentru cota 1/2 din suprafaţa totală de 1429,90 mp respectiv 714,80 mp şi casă de locuit situată pe acest teren şi să se constate că pârâţii -reclamanţi au un drept de creanţă asupra imobilului în valoare de 4.000 lei constând în îmbunătăţirile aduse acestuia urmând a se dispune realizarea acestui drept , cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reconvenţionale s-a arătat că la data de 07.02.2004 au încheiat cu … un antecontract de vânzare-cumpărare prin care pârâţii-reclamanţi se obligau să cumpere contra sumei de 35.000.000 ROL partea de imobil ce i-ar fi revenit acesteia din suprafaţa de 1429,90 mp teren şi casă de locuit situată pe acest teren , după dezbaterea moştenirii. În acest sens , au încheiat cu vânzătoarea promitentă un înscris sub semnătură privată numit proces-verbal prin care consemnau plata avansului şi suma de 15.000.000 ROL urmând ca după dezbaterea moştenirii să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică şi să plătească acesteia diferenţa de preţ de 20.000.000 ROL. Se arată în continuare că .. împreună cu fratele ei .. .. au dobândit prin moştenire de la defuncţii lor părinţi imobilul situat în comuna Somova compus din suprafaţa de teren de 1429,90 mp şi casa de locuit formată din două camere. La data la care au încheiat tranzacţia de vânzare-cumpărare cei doi nu intrase încă în posesia titlului de proprietate pentru acest teren, acesta eliberându-se conform Legii 18/1991 abia la data de 22.03.2005însă pârâţii-reclamanţii ştiau la data încheierii antecontractului că titlul este în lucru. Între timp a decedat .. şi pârâta … trebuia să iniţieze dezbaterea moştenirii urmată de o ieşire din indiviziune astfel ca părţile să perfecteze mai departe contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Acelaşi interes îl aveau şi moştenitorii lui … întrucât … , în calitate de soţie supravieţuitoare, în înţelegere cu descendenţii, tranzacţionase un antecontract de vânzare-cumpărare pentru partea ce i s-ar fi cuvenit din moştenire cu reclamanţii – pârâţi … şi ….

Învederează pârâţii-reclamanţi că … şi …. se înţeleseseră anterior dezbaterii moştenirii şi ieşirii din indiviziune şi cu privire la modalitatea de sistare a stării de indiviziune: … urma să ia în proprietate jumătate din teren şi casa de locuit iar … şi fii săi cealaltă jumătate de teren. Această înţelegere s-a materializat la vremea respectivă prin aceea că … le-a predat pârâţilor-reclamanţi lotul ce li s-ar fi cuvenit constând în teren şi construcţie iar .. … a predat reclamanţilor pârâţi .. lotul ce i-ar fi cuvenit constând în diferenţa de teren.

După încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare atât pârâţii – reclamanţi şi reclamanţii-pârâţi .. şi … au intrat în stăpânirea în fapt a loturilor tranzacţionate. Pentru separarea acestora între ei au trasat pe o lungime de aproximativ 20 m un gard de stuf, iar pentru diferenţă până la limita proprietăţii un gard de sârmă, fiind astfel vecini. Fiecare a folosit ce a tranzacţionat ştiind unii de alţii de situaţia lor juridică şi împreună erau interesaţi să perfecteze vânzarea în formă autentică. După ce au luat în stăpânire lotul lor pârâţii-reclamanţi au început reparaţiile la casă. Aceasta la momentul preluării era o ruină: avea pereţii crăpaţi ( pe alocuri se putea vedea direct în casă prin găurile din pereţi), prin acoperiş pătrundea ploaia, parte din geamuri erau sparte,practic fiind veche şi abandonată casa stătea să cadă iar curtea era plină de bălării şi de salcâmi şi vişini crescuţi peste tot . Astfel pârâţii-reclamanţi pe cheltuiala lor au tencuit casa toată atât la interior cât şi la exterior, au reparat prispa casei punând un pat de piatră după care au cimentuit-o, au acoperit-o cu o copertină din plăci de azbest iar pe laterală au făcut împrejmuire din plăci de azbest; au tras apă pentru că nu era racordată la reţea, atât în curte cât şi în casă, au turnat beton în toată casa şi au duşumit-o cu pal, au făcut uşă la holul de la intrare,au reparat coşul casei care era căzut şi în jurul lui acoperit casa cu tablă, au construit o sobă din cărămidă,au reparat poarta de intrare în curte,au reparat instalaţia electrică şi au pus prize , întrerupătoare, buşoane şi fasunguri în toată casa, au înlocuit sticla la geamuri,au reparat gardul din stuf dintre ei şi vecini, au construit un WC în curte, au ridicat o magazie din stuf,au făcut coteţ de păsări şi cocină pentru porci,au desţelenit întreaga suprafaţă de teren, au vopsit tavanurile pentru că varul nu ţinea, au pus pomi fructiferi ( trei meri, trei vişini, trei pruni şi doi cireşi ), au scos iarba şi lăstarii de gutui care crescuseră în interiorul camerelor.

După dezbaterea moştenirii, văzând că promitenta vânzătoare nu intenţionează să perfecteze vânzarea şi că urmăreşte să vândă altcuiva şi la alt preţ ( neştiind la acea vreme că intenţionează să vândă soţilor ..) au notificat-o prin executorul judecătoresc în vederea efectuării plăţii, pentru diferenţa de preţ şi pentru a stabili de comun acord data şi notariatul la care se perfecta vânzare.

La termenul notificat aceasta nu s-a prezentat motiv pentru care au consemnat pe numele acesteia diferenţa de preţ şi au depus chitanţa la BEJ Dumbravă Dumitru la dispoziţia promitentei vânzătoare. Între timp au aflat că .. îşi vânduse cota indiviză alături de ceilalţi comoştenitori tocmai vecinilor, reclamanţii-pârâţi .. şi … Mai mult, pe data de 07.05.2004, … înaintează executorului judecătoresc un înscris prin care invocă prescripţia executării obligaţiei conform art. 3 alin 1 din Decretul 167/1958, cu precizarea că nu a încheiat actul în formă autentică întrucât pârâţii-reclamanţi au refuzat să-i plătească diferenţa de preţ.

Faţă de cele expuse, concluzionează pârâţii-reclamanţi că pârâta … a acţionat cu rea credinţă şi în frauda intereselor lor şi că reclamanţii-pârâţi … au dat la rândul lor dovadă de aceeaşi rea credinţă urmând şi concurând cu vânzătoarea promitentă la fraudarea intereselor lor. Aceeaşi rea credinţă se poate reţine şi în sarcina vânzătorilor coindivizarei care au susţinut că imobilul casă de locuit ar fi aparţinut defunctului lor tată şi soţ în anul 1960, aceasta în condiţiile în care casa aparţinuse părinţilor defuncţi, casă în care au crescut toţi descendenţii acestora, cunoscând faptul că prin înţelegerile anterioare casa urma să o dobândească pârâţii-reclamanţi prin vânzare-cumpărare de conivenţă la notariat au declarat în sensul celor consemnate, dar care nu reprezintă realitatea. Prin urmare pârâţii-reclamanţi au faţă de … calitatea de creditori, creanţa lor fiind certă, lichidă şi exigibilă, calitate în care pentru apărarea intereselor lor în numele debitoarei solicită ieşirea din indiviziune cu privire la imobilul în litigiu. În cadrul acesteia solicită formarea a două loturi conform înţelegerii dintre comoştenitori pe deoparte, dintre comoştenitori şi părţile în cauză pe de altă parte urmând a se atribui lotul care face obiectul antecontractului invocat pârâtei … iar celălalt lot celorlalţi coindivizari şi pe cale de consecinţă să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în sensul celor solicitate cu desfiinţarea actului de vânzare -cumpărare autentificat sub nr. 698.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 974, 975 c.civ, art. 728, art. 1073 c.civ şi art. 264 c.proc.civ.

Au depus pârâţii-reclamanţi înscrisuri în dovedirea cererii reconvenţionale şi în combaterea cererii principale.

Pârâta … a depus întâmpinare în conţinutul căreia a solicitat , în esenţă, respingerea cererii reconvenţionale cu toate capetele de cerere.

S-a arătat în conţinutul întâmpinării că la data de 07.02.2004, la insistenţele reclamanţilor care locuiau în calitate de chiriaşi în casa de locuit ridicată de către fratele său .. şi .., pe terenul moştenit de la părinţii lor, a promis acestora ca după dezbaterea moştenirii fratelui lor şi ieşirea din indiviziune s-ar putea să-i vândă terenul care urma să-i revină lui fără însă a se angaja la mai mult fiind vorba numai despre teren .

Mai arată pârâta că suma de bani avansată reprezenta chiria pe care trebuia să o plătească pentru ocuparea casei de locuit ce aparţinea cumnatei sale şi celorlalţi moştenitori, casă de locuit care era administrată de ea în baza unei înţelegeri verbale. Nu în ultimul rând nu este adevărat că locuinţa a aparţinut părinţilor lor decedaţi. Această casă se demolase şi în locul ei fratele său cu soţia au ridicat o altă casă de locuit. De fapt, din certificatul de moştenitor , se poate lesne vedea acest lucru, deoarece în masa succesorală a fratelui decedat s-a găsit şi cota de 1/2 din casa de locuit.

După dezbaterea moştenirii fratelui său au căzut de acord şi au vândut întregul imobil lui .. şi … deoarece ea a considerat că acel înscris reprezenta dosar o promisiune fără nici un angajament iar de la data întocmirii lui şi până la vânzarea efectuată trecuseră trei ani , promisiune care se anulase prin însăşi prevederile legale .

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 115 c.proc.civ.

Pârâta … a depus înscrisuri în apărare.

La termenul din data de 20.01.2008, pârâţii-reclamanţi .. . şi …, au depus o cerere completatoare ( fila 149,vol I ) prin care au solicitat ca în contradictoriu cu … şi … să se pronunţe o hotărâre prin care să se constate nulitatea parţială absolută a certificatului de moştenitor nr. 37/22.03.2007 eliberat de B.N. Ene Frosina referitor la constatarea faptului că imobilul casă de locuit compusă din două camere, construită din ceamur, acoperită cu tablă, în suprafaţă construită de 27 mp a fost dobândit de către defunctul Tătaru Pavel cu Tătaru Ana prin construire în timpul căsătoriei lor pe propria cheltuială de 1/2 din construcţie în baza art. 30 c.fam şi să se constate că imobilul teren şi casă de locuit mai sus individualizat a aparţinut părinţilor numiţilor .. şi .. care în calitate de comoştenitori au dobândit fiecare cota indiviză de 1/2 astfel că .. lasă ca moştenire cota indiviză de 1/2 din imobilul teren cu construcţie restul cotei indivize de 1/2 revenind numitei … în calitate de fiică a defuncţilor părinţi.

S-a arătat în motivarea cererii completatoare, că părinţii numiţilor … şi … au deţinut cu titlu de proprietate suprafaţa de 1429,90 mp şi o casă de locuit compusă din două camere. Cei doi fraţi au solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului, sens în care i s-a emis titlul de proprietate nr. 94556/22-03-2005, după decesul părinţilor cei doi fraţi au făcut în fapt un partaj voluntar prin care … a luat în posesie şi folosinţă un lot format din teren şi casă de locuit iar … un lot compus numai din teren, loturile stabilite de cei doi fiind separate printr-un gard de sârmă de comun trasat. .. a folosit exclusiv lotul său în sensul că a închiriat terenul şi construcţia folosind exclusiv chiria încasată după care în 2004 a încheiat cu pârâţii reclamanţi un antecontract de vânzare-cumpărare . Separat, .. a folosit cu familia sa celălalt lot pentru care soţia supravieţuitoare .., cu consimţământul copiilor ei, a încheiat o convenţie de vânzare cu soţii .. . Întrucât .. a convenit în secret şi în dauna pârâţilor reclamanţi cu soţii .. să le vândă lor ceea ce făcea obiectul lotului ei si al antecontractului încheiat cu pârâţii reclamanţi, cea dintâi înţelegere cu .. Ana ( soţia supravieţuitoare a lui … ) au convenit ca imobilul casă de locuit să fie trecut în averea succesorala a defunctului soţ în cotă indiviză de 1/2 ca urmare a construirii lui în timpul căsătoriei sale cu .. căreia conform art. 30 c.fam. i-ar reveni cota de 1/2. Cum această susţinere nu corespunde realităţii şi scopul urmărit este ilicit şi imoral se impune înlăturarea din conţinutul certificatului de moştenitor a menţiunilor constând în faptul că imobilul casă de locuit a fost dobândit de soţii .. şi .. prin construire în anul 1960 dată la care au stăpânit continuu sub nume de proprietar. Tot astfel, urmează a înlătura menţiunea potrivit căreia restul cotei indivize de 1/2 din dreptul de proprietate asupra casei de locuit aparţine , conform art. 30 c.fam, soţiei supravieţuitoare. Înţelegerea ilicită a celor două cumnate ( .. şi ..) şi copii acesteia rezultă din menţiunea făcută în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 prin care … confirma prin semnătură arătările nereale relative la imobilul casă de locuit. În drept au fost invocate disp. art. 5 c.civ, art. 948 , 966 c.civ şi art. 274 c.proc.civ.

În dovedirea acţiunii reclamanţii -pârâţi au solicitat încuviinţarea probei, cu înscrisuri, martori şi proba cu interogatoriul pârâţilor-reclamanţi, în apărare pârâta .. a solicitat încuviinţarea probei cu martori , înscrisuri şi interogatoriul reclamanţilor-pârâţi iar în dovedirea cererii reconvenţionale şi în combaterea acţiunii principale, pârâţii – reclamanţi au solicitat încuviinţarea probei cu martori, interogator reclamanţilor – pârâţi, înscrisuri şi proba cu expertiza tehnică imobiliară, considerându-le utile, pertinente şi concludente soluţionării cauzei instanţa a încuviinţat probele aşa cum au fost solicitate.

S-a luat interogatoriul reclamantului .. ( fila 112 , vol I )pârâtei .. . ( fila 115, vol I ) pârâtei … ( fila 119, vol I ) reclamantei .. ( fila 122, vol I ), reclamantului … ( fila 123, vol I ) şi au fost audiaţi martorii … ., s-a luat un supliment la interogatoriu pârâtei … ( fila 167, vol I ) . Totodată s-a dispus emiterea unei adrese către B.N.P: Ene Frosina pentru a comunica copia dosarului succesoral în care s-a eliberat certificatul de moştenitor nr. 37/22.03.2007 şi către BEJ Dumbravă Dumitru pentru a comunica dacă înscrisul înregistrat sub nr. 933/ 07.05.2007 depus de …a fost depus personal, de o altă persoană sau prin poştă. Totodată a fost depus la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică imobiliară.

În cauză, în concluziile scrise depuse la dosar s-au invocat excepţia lipsei calităţii procesual active a pârâţilor – reclamanţi … şi … în ceea ce priveşte capătul de cerere având ca obiect desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 excepţia lipsei de interes a aceloraşi pârâţi reclamanţi cu privire la capetele de cerere având ca obiect ieşirea din indiviziune şi nulitatea absolută parţială a certificatului d moştenitor nr. 37./22.03.2007 şi excepţia de tardivitate în ceea ce priveşte cererea vizând nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor mai sus menţionată.

La termenul din data de 04.11.2008, apărătorul pârâtei …. , relativ la excepţia de tardivitate invocată a pus concluzii de admitere a acesteia în considerarea faptului că orice cerere modificatoare se depune până la primul termen de judecată.

La solicitarea instanţei, apărătorul pârâţilor – reclamanţi a precizat că temeiul juridic al acţiunii formulate se întemeiază şi pe principiul de drept ” fraus omnia corrumpit” şi cauza ilicită ( precizări făcute la termenul din data de 16.12.2008 ). După ce s-au făcut aceste precizări pe temeiul de drept material reclamanţii-pârâţi … au depus concluzii scrise la dosarul cauzei pe temeiurile anterior invocate.

Analizând cauza în raport cu probele administrate instanţa reţine următoarea situaţie de fapt:

La data de 07.02.2004, între pârâţii-reclamanţi … … şi … pe de altă parte s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare ( fila 23 , vol I ) sub termen suspensiv, astfel potrivit antecontractului … a achitat pârâtei … suma de 15.000.000 ROL „pentru a cumpăra terenul ce revine acesteia după dezbaterea moştenirii din localitatea Somova ” rezultând astfel că … îşi vindea cota succesorală ce-i revenea. Părţile au convenit ca după dezbaterea moştenirii să se achite şi diferenţa de preţ în sumă de 20.000.000 ROL.

În conţinutul antecontractului s-a mai prevăzut că această sumă, ce i-a fost predată promitentei vânzătoare, a fost dată cu titlu de avans.

În speţă, nu se poate contesta caracterul de antecontract al actului sub semnătură privată încheiat între părţi. Astfel, deşi nu valorează o vânzare-cumpărare întrucât nu a fost încheiat în formă autentică potrivit principiului conversiunii actelor juridice are valoare de antecontract chiar dacă preţul nu a fost stabilit în antecontract în integralitate. De menţionat este faptul că deşi s-a contestat calitatea de antecontract a acestui înscris, în considerarea faptului că preţul nu a fost determinat în integralitate, promisiunea nu dă naştere prin ea însăşi obligaţiei de plată a preţului specifice vânzării dar părţile pot conveni că promitentul cumpărător să plătească anticipat, în tot sau în parte, preţul vânzării. Acest lucru, de regulă, se întâmplă când promitentului cumpărător i se predă bunul cu anticipaţie spre folosinţă aşa cum s-a întâmplat şi în speţa dedusă judecăţii.

Se reţine în continuare că promitenta vânzătoare .. împreună cu fratele ei … au dobândit, prin moştenire de la defuncţii lor părinţi, imobilul situat în comuna Somova, compus din suprafaţa de teren de 1429,90 mp şi casa de locuit formată din două camere, însă la data când s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare aceştia nu intraseră încă în posesia titlului de proprietate pentru teren, acesta fiind eliberat conform Legii 18/1991 abia în data de 22.03.2005( fila 199, vol. I din dosarul cauzei ). Între timp a intervenit decesul lui … la data de 16.01.1999 iar … , conform antecontractului de vânzare-cumpărare , trebuia să iniţieze formele de dezbatere a moştenirii urmată de o ieşire din indiviziune pentru a da posibilitatea promitenţilor cumpărători … , să încheie contractul în formă autentică însă acest lucru, în mod evident, nu se putea întâmpla decât după data eliberării titlului de proprietate respectiv după data de 22.03.2005 întrucât fiind vorba de un teren moştenitorii trebuiau să deţină un titlu de proprietate asupra acestuia.

Se reţine că după încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare promitenta vânzătoare … i-a lăsat pe beneficiarii cumpărători .. în posesia bunului predându-le spre folosinţă nu numai o parte din teren dar şi imobilul casă de locuit situat pe acesta. Pentru a nuanţa însă asupra lucrului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, nu pot fi reţinute apărările pârâţilor-reclamanţi în sensul că antecontractul a vizat şi casa de locuit în condiţiile în care în conţinutul acestuia părţile au făcut referire în mod exclusiv la teren astfel că, pârâţii-reclamanţi erau beneficiarii promisiunii de vânzare-cumpărare exclusiv pentru teren, aceasta fiind voinţa părţilor dedusă din modul de redactare al antecontractului. Pârâţii … de la data intrării în posesia bunului au făcut asupra acestuia o serie de îmbunătăţiri, îmbunătăţiri care aveau caracter necesar şi util , întrucât conform depoziţiilor concordante ale martorilor, imobilul se afla într-o stare avansată de degradare, conformându-se îmbunătăţirile individualizate de către pârâţii-reclamanţi în conţinutul cererii reconvenţionale mai sus nominalizate şi a căror valoare , potrivit raportului de expertiză tehnico imobiliare, s-a ridicat la suma de 2723, 62 lei.

Pe de altă parte, după decesul lui …, moştenitorii acestuia, soţia supravieţuitoare … precum şi fii … fără a încheia un act scris, printr-o înţelegere verbală cu reclamanţii-pârâţi … le-a predat acestora partea ce li s-ar fi cuvenit din imobil astfel că, după momentul intrării în posesie a reclamanţilor-pârâţi .., atât aceştia cât şi .. ( care a intrat ulterior în posesia imobilului ) aveau cunoştinţă de situaţia juridică a fiecăruia, fiecare folosind ceea ce a tranzacţionat. Astfel, la întrebarea numărul unu din interogatoriul luat reclamantului … acesta recunoaşte că pârâţii-reclamanţi … încheiaseră un antecontract cu vânzătoarea promitentă …, precizând expres ” i-am găsit acolo”.

Ulterior însă, atât … cât şi moştenitorii fratelui său … au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.698 din 22.03.2007 la BN Ene Frosina ( fila 2 , vol I ) prin care au vândut în integralitate imobilul situat în intravilanul comunei Somova, jud. Tulcea , înscris în C.F: nr. 966/N/ …. cu nr. top .., format în totalitate din suprafaţa de 1429,90 mp teren şi casă de locuit contra sumei de 6.500 RON vânzându-se astfel şi ceea ce făcuse obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare dintre .. şi …

După încheierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 698 din 22.03.2007, văzând că promitenta vânzătoare se afla în situaţia de a putea dezbate moştenirea şi că nu era interesată să perfecţioneze actul în formă autentică, aflând în plus că urmărea să vândă bunul altcuiva, la un alt preţ, fără a şti că de fapt este vorba despre familia … , au notificat-o prin intermediul executorului judecătoresc ( filele 24 şi 144 , vol. I din dosarul cauzei ) în vederea efectuării plăţii pentru diferenţa de preţ şi pentru a stabili data şi notariatul la care urmau să perfecteze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Cum promitenta vânzătoare .. nu s-a prezentat, beneficiarii cumpărători au consemnat pe numele ei diferenţa de preţ şi au depus chitanţa la executorul judecătoresc (fila 25, vol. I ) la data de 04.05.2007, după încheierea contractului de vânzare – cumpărare 698. Între timp, promitenţii cumpărători … , au aflat că … îşi vându-se cota indiviză alături de ceilalţi moştenitori familiei … prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare mai sus menţionat.

Au apreciat în esenţă pârâţii – reclamanţi, că actul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 698 s-a făcut în frauda intereselor lor în calitate de promitenţi cumpărători cu complicitatea la fraudă a terţului achizitor .. . Din acest punct de vedere se impune a se efectua consideraţii asupra adagiului”fraus omnia corrumpit” astfel, promisiunea sinalagmatică nu este un contract translativ de proprietate până la perfectarea vânzării promitentul vânzător bucurându-se de toate atributele dreptului, fiind ţinut doar de obligaţie personală de a nu înstrăina bunul promis. În aceste condiţii promitentul vânzător poate fi tentat ca înaintea perfectării vânzării să înstrăineze unui terţ care-i oferă un preţ mai bun , lucrul promis. Fireşte , o asemenea conduită , constituie o violare a promisiunii care poate atrage răspunderea promitentului vânzător, acesta urmând a fi obligat la daune interese. Problema care se pune este însă de a şti ce posibilităţi de acţiune are contra terţului promitentul cumpărător înşelat în aşteptările sale. În această privinţă soluţiile diferă după cum terţul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă.

În cazul în care terţul dobânditor este de rea credinţă ştiind ( cum este în speţa dedusă judecăţii) sau trebuind să ştie despre existenţa promisiunii, el este în culpă şi poate fi tras la răspundere de promitentul cumpărător, pe temei delictual ( art. 998 ) putând fi obligat la daune interese.

Simpla cunoaştere de către terţ a existenţei promisiunii nu echivalează cu frauda invocată drept temei al nulităţii, de altfel frauda contra unei alte persoane este sancţionată cu nulitatea relativă şi nu cu nulitatea absolută, interesul ocrotit fiind unul particular iar nu unul general. Intenţia de a frauda şi respectiv de a-l păgubi pe promitentul cumpărător, manifestată de către terţul cumpărător, trebuie privită sub aspectul cauzei actului juridic întrucât adagiul „fraus omnia corrumpit” vizează în exclusivitate cauza actului juridic încheiat de către părţi .

Promisiunea de vânzare nu transferă proprietatea ci dă naştere doar unui drept de creanţă în temeiul căruia ambele părţi se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare. Dacă promitentul vânzător nu-şi respectă obligaţia şi vinde lucrul unei alte persoane, beneficiarul nu poate cere predarea bunului promis întrucât nu a devenit proprietar iar vânzarea încheiată cu o altă persoane este – cu rezerva fraudei – valabilă.

Practic promisiunea de vânzare – cumpărare dă naştere doar la obligaţia de a face, la un drept de creanţă aşa cum s-a precizat anterior iar promitentul cumpărător poate cere numai daune interese. Teoretic, raportat la speţa dedusă judecăţii, având în vedere că a intervenit un contract valabil de vânzare- cumpărare încheiat cu un terţ, nu se mai poate solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, neputându-se opune un drept de creanţă ca efect al promisiunii unui drept de proprietate şi pe cale de consecinţă, nu se poate solicita nici ieşirea din indiviziune.

Mergând mai departe şi făcând consideraţii asupra cauzei, potrivit art. 966 c.civ obligaţia…. fondată pe o cauză falsă sau nelicită nu poate avea nici un efect iar potrivit art. 968 din acelaşi cod, cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri şi ordinii publice. Cauza, fiind una din condiţiile generale de validitate a actului juridici, reprezintă expresia poziţiei subiective a părţilor faţă de actul juridic încheiat.

Cauza, constă în obiectul urmărit la încheierea actului juridic. În structura actului juridic civil intră două elemente: scopul imediat şi scopul mediat. În contractele sinalagmatice(în speţă contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 698) cauza consimţământului fiecărei părţi constă în reprezentarea , respectiv prefigurarea mentală a contraprestaţiei.

Cauza este prezumată până la dovada contrarie instituindu-se astfel două prezumţii : prezumţia de valabilitate a cauzei şi prezumţia de existenţă a cauzei.

Pe cale de consecinţă, cauza nu trebuie dovedită, existenţa ei fiind prezumată de lege. Ambele prezumţii sunt însă prezumţii ” iuris tantum”, prin urmare cine invocă lipsa ori nevalabilitatea actului juridic trebuie să dovedească aceasta şi în consecinţă să răstoarne prezumţia.

În speţă, trebuie examinat dacă părţile au avut în vedere încheierea unui veritabil contract de vânzare-cumpărare cu terţul dobânditor sau dacă actul încheiat este unul simulat, in speţa fictiv.

În mod indubitabil atunci când lipsa cauzei se datorează lipsei contraprestaţiei în contractele sinalagmatice sancţiunea aplicabilă este aceea a nulităţii absolute. Probatoriul administrat în cauză nu a dovedit intenţia terţului dobânditor de a frauda interesele beneficiarului cumpărător, acest lucru neprobându-se nici prin prisma depoziţiilor martorilor şi nici prin răspunsurile date la interogatoriu. Martorii au venit şi au confirmat doar cunoaşterea de către terţ a existenţei promisiunii de vânzare-cumpărare şi aşa cum s-a arătat anterior , aceasta nu echivalează cu frauda.

În speţă, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de către părţi are un preţ sincer şi serios fiind mai mare decât cel stabilit de către părţi în antecontractul de vânzare-cumpărare respectiv de 6.500 RON faţă de 3.500 RON. Cauza este practic un mijloc de exprimare juridică a unui interes al părţilor actului juridic sau a părţii contractante.

În cauză, interesul terţului dobânditor a fost un interes pur economic acela de a dobândi proprietatea asupra întregului bun chiar dacă avea cunoştinţă de existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare întrucât acesta nu genera transferul dreptului de proprietate la promitentul cumpărător. Deşi s-a susţinut că una dintre vânzătoare, în speţă …, vânzătoarea promitentă a obţinut o sumă mai mică de la terţul dobânditor … respectiv de 2.000 RON faţă de 3.500 RON cât se convenise potrivit antecontractului încheiat cu …, aceasta nu dovedeşte intenţia de fraudare a terţului în condiţiile în care, preţul se stabileşte pentru bun privit în integralitatea lui iar modalitatea în care vânzătorii au distribuit între ei preţul rezultat în urma vânzării reprezintă o chestiune despre care terţul dobânditor nu are cunoştinţă fiind exclusiv o înţelegere a vânzătorilor.

Toate capetele de cerere formulate de către pârâţii-reclamanţi în conţinutul cererii reconvenţionale sunt într-o strânsă interdependenţă logică astfel că desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub numărul 698 din 22.03.2007 , în ipoteza în care se dovedea intenţia de fraudare a terţului dobânditor , genera automat şi admiterea celorlalte capete de cere ca o consecinţă firească a desfiinţării contractului . Aceste consideraţii prezintă relevanţă sub aspectul excepţiilor invocate în cauză reţinându-se de către instanţă că prin prisma motivului invocat de către pârâţii-reclamanţi prin referire la cauza actului juridic – complicitatea la fraudă a terţului achizitor – manifesta calitate procesual activă atât în ceea ce priveşte desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare întrucât lipsa contraprestaţiei este sancţionată cu nulitatea absolută ce poate fi invocată de orice persoană interesată cât şi interesul acestora privind ieşirea din indiviziune şi nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor întrucât desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare genera reintrarea vânzătorilor în starea de coproprietate şi se justifica interesul material al pârâţilor – reclamanţi în promovarea acestui capăt de cerere întrucât odată dispusă ieşirea din indiviziune se putea proceda la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare – cumpărare.

De altfel şi în ceea ce priveşte nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor, pârâţii reclamanţi justifică un interes, interes apreciat prin prisma temeiului de drept invocat şi al folosului material urmărit respectiv constatare că imobilul casă de locuit nu reprezenta un bun comun a lui .. şi al soţiei supravieţuitoare a acestuia , ci era un bun rămas moştenire de la părinţi .

Însă această din urmă cerere privind constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor a fost făcută după prima zi de înfăţişare, manifestându-se o opoziţie expresă de către pârâta … prin apărător la termenul de judecată din data de 04.11.2008 care a precizat că orice cerere modificatoare se depune până la primul termen de judecată

Pentru considerentele expuse instanţa va respinge ca nefondată excepţia lipsei calităţii procesuale active a pârâtilor-reclamanţi .. şi … în ceea ce priveşte desfiinţarea contractului de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007.

Se vor respinge ca nefondate excepţiile lipsei de interes a pârâţilor-reclamanţi .. şi … in ceea ce priveşte ieşirea din indiviziune şi nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor nr.37/22.03.2007.

Se va admite excepţia de tardivitate privind nulitatea absolută parţială a certificatului de moştenitor nr. 37/22.03.2007, urmând a respinge cererea pârâţilor- reclamanţi … şi … privind constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor nr. 37/22.03.2007 ca tardiv formulată.

Se va admite acţiunea principală şi în parte cererea reconvenţională.

Pentru considerentele expuse avându-se în vedere că rămâne valabil contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 698 / 22.03.2007 şi având în vedere disp. art. 480 c.civ se va dispune evacuarea pârâţilor-reclamanţi .. şi … din imobilul situat in intravilanul com. … jud.Tulcea,însris în C.F. nr…./, cu număr top ….

Se vor respinge ca nefondate cererile pârâţilor- reclamanţi … şi privind ieşirea din indiviziune, desfiinţarea contractului de vânzare/cumpărare autentificat sub nr. 698/22.03.2007 şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare/cumpărare.

Vor fi obligaţi pârâţii ..la plata sumei de 223,62 lei cu titlu de despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului către pârâţii-reclamanţi … şi …. Instanţa a apreciat că suma de bani reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor este datorată de aceşti pârâţi respectiv coproprietarii iniţiali ai imobilului întrucât îmbunătăţirile s-au efectuat înainte de perfectarea contractului de vânzare-cumpărare şi astfel s-a îmbogăţit în mod nejustificat numai vechiul proprietar vânzător care a primit preţul bunului vândut. A aprecia că suma s-ar datora de către dobânditorii ulteriori, familia .., ar însemna ca aceştia să facă o dublă plată întrucât în preţul vânzării s-a inclus bunul privit în integralitate cu tot cu îmbunătăţirile efectuate.

Se vor compensa cheltuielile de judecată şi obligă pe reclamanţii – pârâţi … şi … la plata sumei de 1403,54 lei către pârâţii-reclamanţi … şi … reprezentând cheltuieli de judecată rămase necompensate.

Etichete:

Evacuare

Sedinta publica din 23.02.2009

Sentinta civila nr. 592

Sub numarul …. din …. s-a înregistrat pe rolul acestei instante cererea formulata de catre reclamantul ……, domiciliat în …., prin care solicita ca în contradictoriu cu pârâtii ….., citati la locul de munca situat în ……, sa se dispuna evacuarea acestora din apartamentul aflat în proprietatea reclamantului, situat în ……..

În motivarea actiunii, reclamantul a aratat ca a cumparat nuda proprietate a respectivului imobil în baza unui contract de vânzare-cumparare încheiat în anul ….., dreptul de uzufruct viager fiind rezervat de catre vânzator. Acesta din urma a decedat, dar cu toate acestea, pârâtii, adica tatal reclamantului si concubina tatalui, nu îi permit accesul în apartament, schimbând încuietoarea de la usa si ocupând apartamentul.

În probatiune, reclamantul a depus la dosarul cauzei fotocopie de pe contractul de vânzare-cumparare autentificat prin încheierea nr. ……

Actiunea a fost legal timbrata cu taxa de timbru în suma de ….lei potrivit chitantei atasata la fila ..si cu …. lei timbru judiciar.

Pârâtii ……., legal citati, au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea actiunii reclamantului aratând ca, desi imobilul respectiv a fost cumparat din banii lor, se afla în proprietatea reclamantului, care începând cu toamna anului ….. l-a dat spre folosire, pentru o perioada de ….. ani unei familii, în vederea executarii unor amenajari interioare. Au mai aratat pârâtii ca nu au locuit niciodata în respectivul apartament si nu locuiesc nici în prezent acolo.

La termenul de judecata din ….., prezent personal în fata instantei, reclamantul ……. a confirmat, la întrebarea instantei, faptul ca pârâtii nu au locuit niciodata în respectivul imobil si ca nici acum nu locuiesc acolo, însa în împiedica accesul în apartament prin faptul ca au schimbat încuietoarea de la usa.

Fata de aceste precizari ale reclamantului, instanta constata ca actiunea acestuia, având ca obiect evacuare, este nefondata. Astfel, situatia premisa în cazul unei astfel de actiuni consta tocmai în faptul ca pârâtii folosesc un imobil, aflat în proprietatea reclamantului, fara a avea nici un titlu sau drept locativ cu privire la acesta. Este vorba, bineînteles, de o locuire efectiva a pârâtilor într-un imobil, întrucât doar într-o asemenea situatie s-ar putea dispune evacuarea lor din acel imobil.

Aceasta situatie premisa nu este realizata în prezenta cauza întrucât pârâtii nu au locuit, nici înainte de formularea prezentei actiuni si nici dupa acest moment, în imobilul aflat în proprietatea reclamantului. Tocmai pentru ca pârâtii nu au locuit în imobil nici înainte de formularea actiunii de catre reclamant, actiunea acestuia trebuie respinsa ca nefondata, iar nu ca ramasa fara obiect, aceasta solutie fiind valabila doar daca pârâtii ar fi parasit imobilul dupa formularea cererii de chemare în judecata.

Relativ la faptul ca pârâtii au schimbat încuietoarea de la usa apartamentului, indiferent daca este real sau nu, nu are relevanta în solutionarea unei cereri având ca obiect evacuare, ci poate constitui obiectul unei alte actiuni, cum ar fi obligatia de a face, actiune cu care instanta nu a fost însa învestita.

Etichete:

Evacuare

SENTINŢA CIVILĂ NR. 238

ŞEDINŢA PUBLICĂ DIN 26 ianuarie 2009

Prin cererea inregistrata la Judecatoria Tulcea la 14.10.2008,reclamantul ….. a solicitat instantei evacuarea paratei……. din imobilul situat in municipiul Tulcea ………..

In motivare,reclamantul arata ca desi termenul de inchiriere a imobilului in discutie a expirat si desi i s-a solicitat,parata nu a parasit spatiul ,continuand sa-l foloseasca fara drept.

In doedire au fost depuse: notificare,contract de inchiriere,contract de vanzare –cumparare autentificat sub nr.1285/2007 si s-a cerut luarea unui interogatoriu paratei.

Prin intampinarea depusa,parata a solicitat ca cererea sa fie respinsa,aratand ca dupa expirarea termenului de un an de inchiriere partile au convenit prelungirea acestuia cu inca trei ani.Pentru ca parata nu a fost de acord cu majorarea chiriei,se mai arata,reclamantul a cerut evacuarea acesteia.

Nu au fost solicitate probe in sustinerea intampinarii.

Examinand actele si lucrarile dosarului,instanta constata ca partile din prezenta cauza au fost parti in contractul de inchiriere a imobilului situat in municipiul Tulcea ………… ………. ,reclamantul avand calitatea de locator ,iar parata pe cea de locatar,pe o perioada de un an(de la 15.06.2007 si pana la 15.06.2008). De asemenea,potrivit aceluiasi contract,prelungirea termenului de inchiriere se va putea face numai cu acordul partilor ceea ce conduce la ideea inaplicabilitatii regulilor de la tacita relocatiune.

Dupa expirarea termenului locatiunii,parata continua sa foloseasca spatiul inchiriat desi drepturi locative,in raport de probele administrate, nu mai avea.Din aceasta perspectiva sustinerea paratei ca s-a produs o noua inchiriere a aceluiasi imobil pe o durata de 3 ani nu poate fi retinuta de catre instanta pentru ca nu a fost in nici un fel probata.

Fata de aceste considerente, instanta constata ca parata ocupa un spatiu apartinand reclamantului,fara ca aceasta sa aiba vreun drept de folosire asupra acestuia,motiv pentru care cererea va fi admisa si parata silita judiciar sa paraseasca imobilul situat in municipiul Tulcea ……………………

Etichete:

Evacuare

SENTINTA CIVILA NR.3012
Sedinta publica din 12 noiembrie 2008

A. ASUPRA CERERII DE FATA:

1. In prezenta cauza, reclamantele ………….. au formulat o cerere de evacuare a paratului ……………… din imobilul situat in …………… In cuprinsul cererii, reclamantele au aratat ca sunt proprietarele de drept ale imobilului in care locuieste paratul. Neavand unde locui, i-au permis acestuia sa il foloseasca cu destinatia de locuinta in mod gratuit, cu obligatia corelativa de a achita cheltuielile lunare ocazionate de intretinerea si utilizarea spatiului (apa, curent electric, impozit pe imobil). Deoarece eu existat debite la energia electrica, reclamanta …………… a incercat sa citeasca indexul pentru a putea plati, dar nu i s-a permis acest lucru de catre parat. Avand in vedere aceste aspecte, au cerut paratului sa paraseasca imobilul in cauza, insa acesta a refuzat in mod categoric. Pe langa evacuarea paratului din imobil, reclamantele au solicitat si obligarea acestuia la plata cheltuielilor de intretinere restante, a caror cuantum l-au precizat ca fiind de 1477,19 lei (fila 46 dosar)
2. Legal citat, paratul a depus intampinare si cerere reconventionala (fila 34 dosar) prin care a solicitat respingerea actiunii in evacuare ca inadmisibila si constatarea unui drept de retentie in favoarea sa pana la achitarea de catre reclamante a contravalorii îmbunatatirilor aduse imobilului, in suma estimata la 16.000 lei.
3. In vederea solutionarii cauzei, instanta a procedat la luarea interogatoriului paratului …………. (filele 49 – 50 dosar) si a reclamantei …………. (filele 57 – 58 dosar). De asemenea, a fost audiat martorii ………….. (fila 55 dosar), …………. (fila 56 dosar), ……………. (fila 60 dosar) si …………… (fila 61 dosar).
4. Totodata, instanta a admis cererea paratului de efectuare a unei expertize tehnice specialitatea constructii civile. In urma efectuarii acesteia, a rezultat ca îmbunatatirile efectuate de catre parat la imobilul din str. …………….. au o valoare totala de 17.415,478 lei (filele 95 – 104 dosar).

B. ANALIZAND ACTELE SI LUCRARILE DOSARULUI, INSTANTA RETINE URMATOARELE:
5. Prin contractul de vanzare autentificat sub numarul ……………, defunctul ……………. a instrainat reclamantei …………….. nuda proprietate si reclamantei …………………… uzufructul viager a cotei sale de ľ din imobilul situat in intravilanul municipiului ………………, imobil format din suprafata de 324, 86 m˛ de teren si casa de locuit compusa din trei camere, hol, baie, balcon si o anexa separata.
6. Dupa decesul lui …………….. (in 2004), reclamantele au intrat in stapanirea de fapt a imobilului. Acestea au permis paratului sa locuiasca in continuare in acesta, in mod gratuit, cu obligatia de a plati cheltuielile curente (apa si energie electrica). Datorita neintelegerilor ce au intervenit intre parti, acestea au solicitat paratului sa paraseasca imobilul in cauza, lucru pe care acesta din urma l-a refuzat.
7. Fata de materialul probator administrat in cursul cercetarii judecatoresti, instanta apreciaza ca actiunea reclamantelor prin care acestea solicita evacuarea paratului din imobil este fondata. In temeiul prerogativelor ce le sunt conferite de catre art. 480 Cod Civil in calitate de titulare ale dreptului de nuda proprietate si, respectiv uzufruct viager, acestea sunt indreptatite sa se bucure de bun „in mod exclusiv si absolut” si implicit, sa solicite oricarui tert sa paraseasca imobilul ce il ocupa fara drept. In ceea ce priveste obligarea la plata cheltuielilor curente (apa si impozit), se observa insa ca prin interogatoriul din data de 14.02.2008, reclamantele nu au facut dovada intelegerii intervenite intre ele si parata decat in ceea ce priveste apa curenta, nu si in privinta impozitului pe bunuri imobile, sarcina ce apartine de regula proprietarului, si nu celui ce detine bunul cu titlu sau fara titlu. Prin urmare, fata de acest capat de cerere, instanta il va admite in parte si il va obliga pe parat la plata sumelor ce reprezinta restante apa curenta, conform desfasuratorului aflat la fila 47 dosar.
8. In privinta cererii reconventionale formulate de catre paratul ……………………. prin care acest solicita constatarea unui drept de retentie in favoarea sa pana la achitarea de catre reclamante a contravalorii imbunatatirilor aduse imobilului, instanta apreciaza ca aceasta este nefondata. Dreptul de retentie al titularului unei creante este prevazut limitativ de lege intr-un numar redus de cazuri : in materia accesiunii mobilelor (art. 508 – 509 Cod Civil), in materia raportului donatiilor ce privesc bunurile imobiliare (art. 771 Cod Civil), in materia comodatului (art. 1570 Cod Civil), a depozitului (art. 1619 Cod Civil), a arendei si a locatiunii (art. 1444 Cod Civil) sau in materia predarii bunului vandut (art. 1323 Cod Civil). In lipsa unor dispozitii legale care sa consacre dreptul celui care, cu buna-credinta sau rea-credinta, a facut imbunatatiri la imobilul altei persoane, instanta nu poate decat sa respinga cererea reconventionala formulata de catre paratul ca nefondata. Desi este indubitabil ca acesta a efectuat imbunatatiri la imobilul din str. ……………, imbunatatiri ce rezulta din expertiza efectuata in cauza si din inscrisurile depuse la dosar (filele 67 – 74 dosar), totusi se apreciaza ca aceste imbunatatiri nu pot fi valorificate decat printr-o actiune in pretentii si nu prin solicitarea de a se constata un drept de retentie asupra imobilului. Prin urmare, cererea reconventionala urmeaza a fi respinsa ca nefondata, iara paratul ……………… va fi obligat si la plata cheltuielilor de judecata efectuate de catre reclamante in prezenta cauza (onorariu avocat si taxa judiciara de timbru proportional cu pretentiile admise).

Etichete:

Evacuare

Reclamanta RS a chemat în judecată pe pârâtul BL solicitând, pe calea ordonanţei preşedinţiale, evacuarea paratului din imobilul proprietatea sa situat in Braila, str. R, bl. C5, sc.1, et.1, ap. 12, jud. Braila, pe care il ocupa fara titlu, pana la solutionarea cauzei ce formeaza obiectul dosarului nr. 712/196/2010 al Judecatoriei Braila, cu cheltuieli de judecata.

Prin sentinţa civilă nr. 521/25 ianuarie 2010 pronunţată de Judecătoria Brăila s-a admis cererea şi s-a dispus evacuarea paratului din apartamentul reclamantei situat in Braila, str. R, bl. C5, sc.1, et.1, ap. 12, jud. Braila, fara somare si fara trecerea vreunui termen, pana la solutionarea cauzei ce formeaza obiectul dosarului nr. 712/196/2010 al Judecatoriei Braila.

In motivarea cererii reclamanta arata ca paratul este fiul concubinului sau Burlacu Done, care in prezent este decedat. Dupa decesul concubinului, reclamanta a fost de acord ca fiul acestuia care avea probleme locative, sa locuiasca pentru o perioada scurta in apartamentul sau, intelegandu-se ca paratul sa plateasca utilitatile. Insa, paratul nu si-a indeplinit obligatia de plata a intretinerii, figurand cu o restanta de aproximativ 1000 ron, iar la plata energiei electrice cu o restanta de 600 ron. .

Paratul, legal citat, nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a-si preciza pozitia fata de cererea de chemare in judecata.

Instanţa a reţinut că:

Potrivit art. 581 alin. 1 C.pr.civ. “instanta va putea sa ordone masuri vremelnice in cazuri grabnice, pentru pastrarea unui drept care s-ar putea pagubi prin intarziere, pentru prevenirea unei pagube iminente si care nu s-ar putea repara precum si pentru inlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executari”.

In consecinta, pe lângă condiţiile necesare oricărei acţiuni în justiţie, pentru admiterea unei cereri de ordonanţă preşedinţială este imperios necesară existenţa condiţiilor specifice de admisibilitate şi anume urgenţa, vremelnicia, neprejudecarea fondului cauzei şi aparenţa dreptului.

Potrivit certificatului de mostenitor nr. 182/21.12.2009 emis de BNP DP, apartamentul nr. 12 situat in Braila, str. R, bl. B5, sc.1, et.1 a fost mostenit de reclamanta de pe urma defunctei sale mame RM.

Există urgenţă, în sensul dispoziţiilor art. 581 C. pr. civ., ori de câte ori, păstrarea unui drept, prevenirea unei pagube iminente sau înlăturarea unei piedici ivite în cursul unei executări nu pot fi realizate în mod eficace pe calea acţiunii de drept comun.

Or, reclamanta, a dovedit ca pe rolul Judecatoriei Braila se afla inregistrat dosarul nr. 712/196/2010 avand ca obiect evacuarea paratului BL, cu termen la 10.06.2010, prin care se solicita si obligarea paratului la plata sumei de 1600 ron reprezentand contravaloarea intretinerii si energiei electrice.

Asa fiind, inregistrarea unor restante la plata utilitatilor care incumba reclamantei ca proprietar al imobilului, constituie o pagubă iminentă, care justifica pronuntarea unei ordonante presedintiala.

Prin decizia nr. 113/2010 pronunţată de Tribunalul Brăila a fost declarat nul recursul.

Etichete: